Арендуемая площадь в офисном здании, William B. Tracy - Статьи о стандарте BOMA

7 Мая 2008г., William B. Tracy, MBA, NCARB , «Colorado Real Estate Journal»,

Перевод с английского выполнен ООО «Архинова», Январь 2009.
© Копирование разрешено с обязательным указанием ссылки на http://archinova.ru/

Никто не спорит с тем фактом, что площадь плоской квадратной фигуры со сторонами, равными 1 метр составляет 1м². Но тот же квадратный метр в офисном здании вызывает множество обсуждений, разногласий и даже приводит к судебным разбирательствам. Многие юристы избегают употребления термина «арендуемая площадь» в договорах аренды, потому что он вызывает слишком много вопросов. Почему так происходит?

Одной из возможных причин является отсутствие закона, определяющего границу арендуемой площади. Это приводит к тому, что в нее иногда включают даже лестницы и тротуарные дорожки. Конечно, существуют стандарты, которые применяются на добровольной основе. Самым значимым из них является стандарт BOMA (Стандартный метод измерения площади пола в офисных зданиях), созданный Ассоциацией Владельцев и Управляющих Зданиями «БОМА Интернэшнл». Несмотря на то, что этот стандарт является основным в Соединенных Штатах, он часто используется в качестве основы для создания аналогичных методик измерения площадей, называемых «Модифицированный стандарт БОМА». Такие «стандарты» могут содержать в себе все что угодно. Даже когда такой искаженный стандарт принят к использованию, его применение вызывает много проблем, так как большинство проектировщиков, в распоряжении которых находятся и CAD-системы и знания в области строительства, не находят времени или не предрасположены к изучению стандарта. Президент и исполнительный директор «БОМА Интернэшнл» Henry Chamberlain указал, что эта проблема вызывает большинство жалоб со стороны членов ассоциации BOMA.

Что же так затрудняет изучение и применение стандарта BOMA? Разве не любой человек способен измерить площадь пола с помощью рулетки? Фактически есть два аспекта, отличающих обмеры BOMA от простого умножения длины на ширину. Первый – классификация типов площадей, а второй – распределение общественных площадей.

Классификация площадей начинается с определения, какие площади относятся к зданию, а какие – нет. Так, бывает трудно разграничить площади в многофункциональных зданиях, в которых стандарт BOMA применяется только к офисной части. Также трудной задачей является здание, первые этажи которого заняты парковкой (парковка не включена в арендуемую площадь) и многочисленными техническими помещениями здания. После определения общей арендуемой площади здания, следующая сложная задача - отнести конкретную площадь к типу «полезной» или «общественной». Существует несчетное количество мнений о том, что означает «полезная площадь» а общее определение «помещение, где возможно разместить персонал и мебель» практически не отвечает критериям полноты и достаточности. В стандарте BOMA приведено четкое определение «полезной площади». Дополнительные пояснения даны в сопутствующем стандарту документе «Ответы на 26 ключевых вопросов по стандарту ANSI/BOMA”, в котором авторы делают упор на вопросы классификации площадей и пояснение значения «полезная площадь».

В отличие от измерительных стандартов, применяемых в разных частях света, национальный стандарт США регламентирует включение общественных площадей в арендуемые площади арендаторов. Это реализуется посредством применения «коэффициента нагрузки», называемого в стандарте БОМА коэффициентом R/U. Так как фактор нагрузки может быть деликатным моментом при обсуждениях вопросов аренды, владельцы зданий прилагают все усилия для его минимизации и прибегают к использованию выигрышных определений «полезной площади». Применение коэффициента нагрузки не должно выражаться в изменении арендуемой площади здания, которая важна не только для финансово-вовлеченных кругов (инвестора, владельца), но и для управляющих недвижимостью. Наконец, применение коэффициента нагрузки должно быть предельно простым и исключать ошибки в расчете арендуемых площадей. Последнее утверждение противоречит текущей версии стандарта БОМА, в которой регламентируется применение двух типов коэффициентов нагрузки, один из которых уникален для каждого этажа. Применение единого коэффициента нагрузки для всего здания предпочтительно, но существуют математические трудности, которые затрудняют данную методику расчета при необходимости сохранять общую арендуемую площадь здания неизменной¹. Участники рынка проявляют безграничную изобретательность в создании и использовании коэффициентов нагрузки по собственным правилам, но для тех, кто придерживается оригинального стандарта BOMA, он является абсолютно прозрачным и понятным.

В этом и заключаются причины большого количества разногласий и мнений при определении арендуемой площади. Лучшим способом избежать споров и разночтений является полное документирование процесса расчета. Хорошим тоном всегда считалось прилагать план этажа к договору аренды, но, поскольку факторы нагрузки распределяют общественные площади по всем этажам здания, полный комплект чертежей, использовавшихся в расчете BOMA, и сам расчет должны быть доступны арендаторам.