ООО «Архитектурные Инновации»

Архитектурные обмеры
офисных и складских зданий.
Измерение и расчет площадей
по стандартам BOMA (1996, 2010), SIOR 2004

Наш телефон:
8 (495) 201-35-79
Загрузка файлов
Регистрация



О сайте

Статьи

Обман по стандарту BOMA, Архитектурные Инновации

ООО "Архитектурные Инновации", Февраль 2009г.
© Копирование разрешено с обязательным указанием прямой ссылки на http://archinova.ru/

В данной статье мы рассмотрим печальную ситуацию, сложившуюся за последние годы в крупных городах России в области практического применения стандарта BOMA. К счастью, благодаря увеличивающемуся количеству достоверной информации о стандарте BOMA, семинарам на русском языке, русскоязычной брошюре, изданной нашей компанией («Стандарт БОМА по-русски», Архитектурные Инновации, 2008) информированность владельцев зданий, сотрудников управляющих компаний и арендаторов о стандарте BOMA неуклонно растет. Цель данной публикации – обратить внимание всех заинтересованных сторон на типичные ошибки, которые допускают стороны при использовании в своих отношения стандарта BOMA. Мы ни в коем случае не хотим очернить никакие компании, выполняющие расчеты БОМА, или заказчиков – случайных жертв некачественного расчета БОМА.

Как выясняется, управляющие компании или девелоперы заказывают измерения и расчет площадей офисного здания, который они называют в договорах аренды «BOMA». Такую работу проводят различные архитектурные бюро, девелоперы или управляющие компании. В результате допускается немало ошибок, которые выявляются нашими силами. Проблема, зачастую, заключается в том, что ни заказчик расчета БОМА, ни арендатор и, как ни странно, исполнитель расчета, не являются специалистами в этом вопросе.

Когда в архитектурное бюро, которое не специализируется на расчетах БОМА, поступает заказ на выполнение подсчета площадей по данному стандарту, оно с радостью берется за такую работу. За короткое время собирается информация о самом стандарте из интернета, бегло изучается оригинал на английском языке, если компания-исполнитель утруждает себя покупкой стандарта BOMA, и выполняется расчет. Применяется общий принцип так называемого «коридорного коэффициента». С проектных чертежей, планов БТИ или по результатам физических обмеров берутся площади помещений. Производится простая математическая операция деления суммы площадей всех помещений на сумму площадей арендуемых помещений (самих офисов). Если для здания есть паспорт БТИ, такая работа производится путем составления простейшей таблицы в MS Excel без использования чертежей. Эту работу может проделать даже офисный секретарь.

Данный способ проведения псевдо-расчета БОМА имеет две основных вариации:

ОБРАЩАЕМ ВАШЕ ВНИМАНИЕ, ЧТО ПРИВЕДЕННЫЕ НИЖЕ ПРИМЕРЫ НЕ ИМЕЮТ НИЧЕГО ОБЩЕГО С РАСЧЕТАМИ ПО СТАНДАРТУ БОМА. НАЗВАНИЯ ПЛОЩАДЕЙ ТАКЖЕ НЕ СООТВЕТСТВУЮТ СТАНДАРТУ BOMA.

Вариация №1

Вычисления проводятся для всего здания целиком.
Вычисляется сумма площадей всех помещений здания (общая площадь здания) и сумма площадей всех арендуемых офисных помещений здания (т.н. полезная площадь здания). Деление “общей площади здания” на “полезную площадь здания” дает коэффициент, больший единицы (например, 1.1567). Площадь каждого офисного помещения (офисного лота) умножается на этот коэффициент. В результате, “арендуемая площадь” – значение, которое будет использовано для исчисления арендной платы, получается больше физической площади арендуемого помещения на пропорциональную величину всех общественных и технических помещений здания, которые физически не занимаются персоналом, мебелью и оборудованием арендаторов.

Например,
Общая площадь здания составляет 3500м2
Площадь всех арендуемых помещений (офисов) составляет 2950м2
Коэффициент эффективности = 3500м2 / 2950м2 = 1.18644

Допустим, на одном из этажей здания располагается арендуемое помещение, физическая площадь которого составляет 220м2.
Арендуемая площадь = 220м2 * 1.18644 = 261м2
Таким образом, коэффициент эффективности составляет: 18.64%

Полученный “коридорный коэффициент” един для всего здания. Это означает, что площадь каждого помещения на каждом этаже следует увеличить на 18.64%.

Такой расчет часто скрывается за формулировками типа: «Для расчета арендуемых площадей в офисном здании X применен метод расчета офисных площадей – Северо-Американский Стандарт BOMA. Площади увеличены с учетом коэффициента эффективности использования площадей  (R/U Ratio) на xx%».

Вариация №2

Вычисления проводятся поэтажно.
Вычисляется сумма площадей всех помещений этажа (общая площадь этажа) и сумма площадей всех арендуемых помещений (т.н. полезная площадь этажа). В результате деления «общей площади этажа» на «полезную площадь этажа» получается коэффициент, последующим умножением которого на площадь любого арендуемого офисного помещения данного этажа можно получить «арендуемую площадь» этого офисного помещения. Полученное значение арендуемой площади офисного помещения будет состоять из фактической (физической) площади помещения и пропорциональной части площадей вспомогательных помещений данного этажа. Такая операция проводится для каждого этажа здания. В результате, каждый этаж будет иметь свой «коридорный коэффициент». Его величина, и, соответственно, величина нагрузки на арендатора будет зависеть от того, сколько общественных (вспомогательных) помещений находится на этаже, где конкретный арендатор снимает офисное помещение.

Такой расчет часто скрывается за формулировками типа «Для расчета арендуемых площадей в офисном здании X применен метод расчета офисных площадей – Северо-Американский Стандарт BOMA. Площади увеличены с учетом коэффициента эффективности использования площадей  (R/U Ratio) :

для 1-го этажа x1%;
для 2-го этажа x2%;
и т.д.»

Основные опасности расчета площадей по самостоятельно изобретенной методике заключаются в следующем:

  1. Описанный выше метод не имеет ничего общего с методикой расчета BOMA. Соответственно, упоминание ссылок на стандарт в договорах аренды позволяет арендаторам оспаривать  результаты расчета арендуемых площадей.
  2. Страдает репутация компании-арендодателя и компании-исполнителя расчета.
  3. Отложенные убытки: арендатор вправе потребовать возмещения излишне уплаченной арендной платы за некорректно рассчитанную площадь.
  4. Недополученная прибыль: арендодатель недополучает прибыль от сдачи в аренду офисного здания, площадь которого рассчитана по самодельной методике. Стандарт BOMA – проверенный временем и общепризнанный мировой стандарт расчета офисных площадей. Применение данной методики позволяет сдавать здания в аренду максимально эффективно. Самостоятельно изобретенная методика заведомо уступает оригинальному стандарту.
Арендаторы и владельцы зданий часто становятся жертвами недобросовестных исполнителей «расчетов BOMA». Не являясь специалистами в данной области, потребители данной услуги зачастую не могут отличить расчет площадей по стандарту ANSI/BOMA Z65.1-1996 от простого перераспределения площадей помещений в электронном табличном редакторе и подвергают себя опасности.

Если у вас есть сомнения в правильности расчета арендуемых площадей, обратитесь к профессионалам для консультации. Основными признаками некачественного или отсутствующего расчета BOMA являются:

  1. Отсутствие или сокрытие оригинальных документов, подтверждающих расчет, таких как: план аренды и сводная ведомость площадей. Проверить факт выполнения расчета или правильность его результатов, выраженных в АРЕНДУЕМОЙ ПЛОЩАДИ конкретного арендатора  возможно только путем выполнения повторного расчета или анализом существующих документов.
  2. Отсутствие или сокрытие планов здания в электронном виде. Если для здания нет электронных чертежей, то провести расчет по стандарту БОМА может быть очень затруднительно. Бумажные или отсканированные чертежи или планы БТИ не обладают достаточной точностью. Они в лучшем случае содержат информацию о площадях помещений. Этого достаточно только для проведения описанного выше элементарного перераспределения площадей путем деления. Выполнить проверочный расчет BOMA для здания, электронные чертежи которого отсутствуют, возможно только после выполнения полных обмеров здания с созданием электронных чертежей, что является трудоемкой операцией.
  3. Подмена терминов стандарта BOMA, неправильное их использование или путаница в применении. Применение неопределенных в стандарте терминов, таких как «коэффициент эффективности использования площадей здания», «коэффициент потерь» или «коридорный коэффициент». Смотрите список оригинальных терминов стандарта БОМА.
  4. Применение единого коэффициента для всего здания, который может называться R/U Ratio или Building R/U Ratio.  В стандарте описаны два коэффициента, которые участвуют в последовательном преобразовании ПОЛЕЗНОЙ ОФИСНОЙ или ТОРГОВОЙ ПЛОЩАДИ в  соответствующую АРЕНДУЕМУЮ ОФИСНУЮ или ТОРГОВУЮ ПЛОАЩАДЬ.
    (ПОЛЕЗНАЯ ОФИСНАЯ ПЛОЩАДЬ) x (Floor R/U Ratio) = (ОСНОВНАЯ АРЕНДУЕМАЯ ОФИСНАЯ ПЛОЩАДЬ)
    (ОСНОВНАЯ АРЕНДУЕМАЯ ОФИСНАЯ ПЛОЩАДЬ) x (Building R/U Ratio) = (АРЕНДУЕМАЯ ОФИСНАЯ ПЛОЩАДЬ).
    Если такая цепочка преобразований не была проведена, то, скорее всего, расчет выполнен с нарушением методики BOMA. Озвучивание единого коэффициента для всех арендаторов здания типа «10%» в случае корректного расчета BOMA  может говорить лишь о том, что отношение суммарной арендуемой площади здания к суммарной полезной офисной и торговой площади здания составляет данное значение. Его нельзя умножать на физическую площадь конкретного офисного помещения для получения АРЕНДУЕМОЙ ПЛОЩАДИ.
  5. Указание ссылки на стандарт BOMA без указания версии стандарта. Стандарт должен фигурировать в официальных документах как ANSI/BOMA Z65.1-1996, если измерение площадей было выполнено для офисного, офисно-торгового или многофункционального здания.

В данной статье мы рассмотрели только распространенную ситуацию, когда расчет BOMA не выполняется в принципе, или выполняется  с нарушениями методики, не совместимыми с методикой БОМА. При этом называть результаты подобного расчета площадей «по BOMA» или «по модифицированному стандарту BOMA» абсолютно недопустимо.

В следующих публикациях мы рассмотрим типичные ошибки, допускаемые при проведении настоящего расчета БОМА, такие, как неправильная классификация типов площадей и некорректное проведение границ площадей.

Поиск

Почтовый адрес: 115093, Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 44, оф. 19
Тел.: 8 (495) 201-35-79

Copyright © 2008-2016 ООО «Архитектурные инновации»
Копирование информации, размещенной на сайте, только с разрешения ООО «Архитектурные Инновации».