Кому выгоден стандарт BOMA?

Применение американского стандарта BOMA для расчета офисных арендуемых площадей было начато и привито в России силами девелоперов и владельцев зданий. Для этого есть объективные экономические причины:

Преимущества для владельца здания.

полученная в сводной ведомости площадей БОМА АРЕНДУЕМАЯ ОФИСНАЯ и ТОРГОВАЯ ПЛОЩАДЬ всегда значительно больше, чем фактическая площадь арендуемых помещений (площадь напольного покрытия), что, очевидно, при сдаче в аренду одинаковых помещений по одинаковой арендной ставке позволяет получить большую прибыль с помещения, находящегося в здании, сдаваемого в аренду по результатам расчета BOMA;

традиционно, расчет по стандарту БОМА выполняется в России для офисных зданий класса А и Б+, арендаторами которых зачастую являются иностранные компании, руководству которых привычнее иметь дело с понятным и признанным на западе стандартом расчета офисных площадей - BOMA;

грамотное использование данных из сводной ведомости площадей позволяет точнее рассчитывать операционные расходы на обслуживание здания и закладывать их в арендную плату.

В то же время, очевидные преимущества для владельца здания не означают, что арендатор находится в невыгодном положении.

Преимущества для арендатора.

В ситуации, когда помещения сдаются в аренду на основании паспорта БТИ (по фактическим площадям), арендатор часто назначает ("на глаз") и "коридорный коэффициент" - дополнительную нагрузку на арендатора. Все операционные расходы на обслуживание здания также возмещаются арендатором исходя из занимаемой площади, увеличенной на "коридорный коэффициент". В этом случае арендатору трудно самостоятельно оценить реальное количественное отношение общественных площадей к фактически арендуемым площадям в здании, эффективность здания и истинную величину «нагрузки».

В случае, когда арендатор арендует помещения в здании, для которого выполнен расчет БОМА:

он точно знает, какую часть из оплачиваемой им АРЕНДУЕМОЙ ПЛОЩАДИ составляют общественные площади;

по коэффициенту R/U гораздо легче сравнивать различные варианты аренды, принимая во внимание арендную ставку, архитектурную привлекательность и местоположение здания, и др.;

имея в распоряжении сводную ведомость площадей BOMA арендатору легче вести переговоры по аренде с арендодателем. Более того, арендатор всегда может прибегнуть к услугам независимого специалиста для анализа расчета БОМА и проверки его на соответствие правилам Стандарта.

Об использовании стандарта БОМА в России.

В настоящее время, когда происходит активное внедрение данного Стандарта в российскую практику сдачи в аренду офисных площадей различного класса, в условиях нехватки специалистов по применению стандарта BOMA и недостаточной информированности арендаторов о Стандарте, часто встречаются случайные неточности в применении Стандарта или намеренные модификации Стандарта со стороны арендодателей. Необходимо учитывать, что применение стандарта БОМА ни в России ни в США не является обязательным. Таким образом, любые модификации Стандарта являются законными, если они были приняты путем переговоров с арендатором. В этом случае нами рекомендуется называть стандарт BOMA «Модифицированным стандартом BOMA» с указанием, какие отклонения от основного стандарта были приняты и внесены в расчет.

(Следует иметь в виду, что "БОМА Интернэшнл" не признает внесение никаких отклонений в методику расчета и единственно возможной ссылкой на текущую версию стандарта BOMA разрешено считать Z65.1-1996 или Z65.1-2010)

При всех сложностях, которые возникают при внедрении нового стандарта расчета офисных площадей, арендатор находится скорее в выигрышном, чем в невыгодном положении. Прозрачность правил расчета позволяет контролировать владельца здания, привлекать независимых специалистов при ведении переговоров, и проводить независимые экспертизы расчетов. Использование третей стороны - специалиста или консультанта, выполняющего расчет БОМА - в отношениях арендодателя и арендатора в данном случае является гарантом честности сделки и в значительной степени исключает возможность сознательного или случайного искажения результатов расчета со стороны Арендодателя.

Информационная поддержка